Eigenbedarfskündigung: nur bei dringendem Eigenbedarf

Mit der Eigenbedarfskündigung kann der Vermieter unbefristete Mietverträge kündigen. So erhält er die Möglichkeit, seine Wohnung selbst zu nutzen oder Familienangehörigen zu überlassen. Um von diesem Recht Gebrauch zu machen, muss allerdings ein wichtiger Grund vorliegen. Welche Gründe vom Gericht anerkannt werden und welche Fristen einzuhalten sind, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

In §30 (2) MRG (Mietrechtsgesetz) sind alle wichtigen Gründe aufgeführt, die den Vermieter zur Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses berechtigen. Unter Ziffer 8 und 9 finden sich die Regelungen für die Kündigung wegen Eigenbedarfs abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Demnach darf der Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte in absteigender bzw. gerader Linie dringend benötigt.

Der Vermieter muss gegenüber dem Gericht glaubhaft machen, dass ein dringender Eigenbedarf besteht. Weiterhin ist die Kündigung nach §30 (2) MRG nur möglich, wenn dem Vermieter selbst bzw. dem Angehörigen in absteigender Linie durch die Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil entstehen würde. Die Interessen sind nicht abzuwägen, wenn es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung nach Wohnungseigentumsbegründung handelt. Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie, muss er seinem Mieter zudem eine Ersatzwohnung beschaffen.

Obwohl der Gesetzgeber von einem wichtigen, dringenden Grund spricht, liegt es im Ermessen der Gerichte, den Eigenbedarf anzuerkennen. Bei der gerichtlichen Entscheidung werden die aktuelle Wohnsituation des Vermieters bzw. des Angehörigen sowie die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse berücksichtigt. Ausreichend waren bislang Fälle, in denen die Kinder des Vermieters im Studentenwohnheim oder bei ihrem bisherigen Lebenspartner wohnten und dort ausziehen möchten. Häufig ist es außerdem der Pflegebedarf Angehöriger, der als Begründung für die Eigenbedarfskündigung herangezogen wird. Wenn ein Angehöriger pflegebedürftig wird und in die Wohnung einziehen soll, sodass sich der Vermieter um ihn kümmern kann, stellt dies einen berechtigten Grund für Eigenbedarf dar.

Bei allen Mietverträgen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, muss stets ein wichtiger Grund für die Kündigung bestehen. Anders sieht es bei Mietverträgen aus, bei denen das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt. Dies trifft beispielsweise auf Einfamilienhäuser zu, deren Mietvertrag nach dem 1. Jänner 2002 geschlossen wurde. Der gesetzliche Kündigungsschutz ist hier nicht anwendbar. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher ohne Angabe von Gründen möglich, insofern der Vermieter im Mietvertrag nicht auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat.

Ganz wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter erst nach Ablauf einer Sperrfrist von 10 Jahren nach Erwerb dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann. Da diese Sperrfrist nach §30 (3) MRG die Rechte des Eigentümers stark beeinträchtigt, hat der Oberste Gerichtshof in Österreich mittlerweile bestimmte Ausnahmen festgelegt. Demnach ist eine Eigenbedarfskündigung dennoch möglich, wenn:

• die Wohnung erst nach dem rechtsgeschäftlichen Erwerb an den Mieter neu vermietet wurde
• es sich um eine neu geschaffene Eigentumswohnung handelt
• der Vermieter die Wohnung selbst errichtet hat

Eigenbedarfskündigungen lassen sich heute leichter durchsetzen, da das Gericht bei Eigentumswohnungen primär die Dringlichkeit prüft. Dringender Bedarf liegt nicht mehr nur vor, wenn dem Vermieter oder seinem Angehörigen die Wohnungslosigkeit droht. Mittlerweile erkennen die Gerichte an, dass ein Vermieter vorrangig seine eigenen Immobilien zur Befriedigung seiner Wohnbedürfnisse heranziehen möchte. In welchen Fällen der Eigenbedarf nicht anerkannt wird, lässt sich aus der Fallsammlung des OGH entnehmen. Nicht durchsetzen lässt sich die Eigenbedarfskündigung beispielsweise, wenn der Vermieter seine ihm zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten so aufteilen kann, dass dadurch kein weiterer Bedarf mehr besteht. Weiterhin wurde die Kündigung abgelehnt, wenn der Vermieter den Selbstbedarf selbst schuldhaft herbeigeführt hat.

Ein Mietvertrag kann wegen Eigenbedarfs nur gerichtlich gekündigt werden. Außerdem sind bestimmte Vorgaben einzuhalten, damit die Kündigung vom Gericht anerkannt wird. Achten Sie darauf, dass Sie die Gründe für den Eigenbedarf genau benennen.

Mit dem kostenlosen Download stellen wir Ihnen an dieser Stelle ein Musterschreiben für die Eigenbedarfskündigung zur Verfügung:

Die Kündigungsbeschränkungen setzen voraus, dass der Eigenbedarf dringend bestehen muss. Eine eindeutige Zeitspanne legt das Mietrechtsgesetz zwar nicht fest, jedoch muss der dringende Eigenbedarf definitiv oder mit höchster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft vorliegen.

Die Kündigungsfristen ergeben sich in der Regel aus den Vereinbarungen im Mietvertrag. Wenn der Mietvertrag keine Fristen vorsieht, gilt die gesetzliche Frist von einem Monat.

Der Mieter kann innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Kündigungsschreibens einen Einspruch gegen die gerichtliche Aufkündigung erheben. Diesen nimmt das zuständige Bezirksgericht entgegen. Wenn der Mieter der Eigenbedarfskündigung widerspricht, wird das Gericht eine Verhandlung einberufen und den angeführten Kündigungsgrund prüfen. Wenn der Mieter innerhalb der vierwöchigen Frist keinen Einspruch einlegt, ist die Kündigung rechtskräftig.

Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung und die Dringlichkeit werden vom Gericht eingehend geprüft. Dennoch lässt sich nicht immer ausschließen, dass ein Vermieter seinen Eigenbedarf vortäuscht. Strafen für einen solchen Fall sind im Gesetz zwar nicht definiert, Mieter können sich zur Klärung allerdings an das Bezirksgericht oder die Schlichtungsstelle wenden.

Auch bei der Eigenbedarfskündigung gibt es einige Besonderheiten, die man beachten sollten.

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser unterliegen in Österreich seit dem 01.01.2002 besonderen Bestimmungen. Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern, die über maximal zwei Einheiten verfügen, gilt das ABGB (Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch). Ein Einfamilienhaus mit zwei Einheiten ist beispielsweise ein Wohngebäude mit ausgebauter Dachgeschosswohnung oder ein Haus mit einem Ladengeschäft im unteren Geschoss. Die Paragrafen des §30 MRG lassen sich nicht anwenden und für solche Mietverhältnisse besteht daher kein gesetzlicher Kündigungsschutz.

Mehrere Vermieter

In der Praxis kann es vorkommen, dass eine Wohnung beispielsweise einem Geschwisterpaar gehört und daher beide Vermieter sind. Der Eigenbedarf muss nur für eine Person nachgewiesen werden, weshalb bei mehreren Vermietern kein Unterschied besteht. Das Kündigungsschreiben muss jedoch von allen Parteien unterzeichnet sein

Vermieter mit mehreren Wohnungen

Bei einer Eigenbedarfskündigung prüft das Gericht, ob die Interessenabwägung zugunsten des Vermieters ausfällt. Wenn dieser mehrere Wohnungen besitzt und eine der Immobilien möglicherweise nicht bewohnt ist, läge hier nahe, dass eine adäquate Wohnmöglichkeit besteht. Kann der dringende Wohnbedarf des Vermieters anderweitig – durch die ihm zur Verfügung stehenden Räume – befriedigt werden, hat die Eigenbedarfskündigung vor Gericht wahrscheinlich keinen Erfolg.

Was passiert, wenn Mieter nach Kündigung nicht auszieht?

Wenn Sie Ihrem Mieter durch die Eigenbedarfskündigung gerichtlich aufgekündigt haben, erhalten Sie mit dem Gerichtsurteil einen vollstreckbaren Titel. Damit haben Sie die Möglichkeit, den Mieter zu delogieren.

Wie in anderen Fällen auch, muss der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung die Kaution nach Beendigung des Mietvertrags unverzüglich zurückzahlen. Gemäß § 16b (2) MRG kann der Vermieter dabei Beträge einbehalten, falls Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen.

Alternativ zur gerichtlichen Eigenbedarfskündigung können Sie Ihrem Mieter auch einen Mietaufhebungsvertrag anbieten. Diese Vorgehensweise bietet sich an, wenn sich Ihr dringender Eigenbedarf möglicherweise nicht eindeutig belegen lässt und der Ausgang des Gerichtsverfahrens daher nicht ganz absehbar ist. Zeigt sich der Mieter kooperativ und ist er mit der Gegenleistung (etwa in Form einer Abfindung) einverstanden ist, lässt sich mit dem Aufhebungsvertrag eine einfache Lösung finden.

Lassen Sie sich von einem Makler vor Vermietung beraten und finden Sie heraus, was Ihre rechtlichen Möglichkeiten sind.