Räumungsklage: die Delogierung rechtlich durchsetzen

Zieht ein Mieter trotz Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter als letztes Mittel die Delogierung. Vor Gericht können Sie eine Räumungsklage beantragen und einen Exekutionstitel erwirken. Ein Exekutionstitel ist ein vollstreckbarer Titel, mit dem sich die gerichtliche Entscheidung durchsetzen lässt. Wie der Prozess genau abläuft, welche Kosten entstehen und wie lange die Klage dauert, erfahren Sie hier. Zieht ein Mieter trotz Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter als letztes Mittel die Delogierung. Vor Gericht können Sie eine Räumungsklage beantragen und einen Exekutionstitel erwirken. Wie der Prozess genau abläuft, welche Kosten entstehen und wie lange die Klage dauert, erfahren Sie hier.

Kommt der Mieter seinen Mietzinszahlungen nicht nach oder verstößt er anderweitig grob gegen den Mietvertrag, kann der Vermieter die gerichtliche Aufkündigung veranlassen. Ein Verstoß gegen den Mietvertrag liegt vor, wenn der Mieter beispielsweise trotz Verbots in seiner Wohnung Hunde hält oder sich nicht an die Hausordnung hält. In einigen Fällen zeigt sich der Mieter nicht einsichtig und versäumt die Wohnungsübergabe zum festgelegten Termin. In solch einer Situation haben Sie als Vermieter nicht das Recht, einfach eigenhändig das Türschloss auszutauschen oder Möbel zu entfernen. Rechtlich bleibt Ihnen nur der Weg über die Räumungsklage. Das Gericht bestimmt einen Termin, bis zu dem der Mieter die Wohnung zu räumen hat. Mit dem Exekutionstitel haben Sie das Recht, den Mieter in letzter Instanz zu delogieren.

Die gesetzliche Grundlage für Räumungsklagen findet sich im § 33 Abs.1 MRG (Mietrechtsgesetz). Demnach kann der Vermieter einen Mietvertrag nur gerichtlich aufkündigen. Als Vermieter steht es Ihnen frei, dem Mieter zuvor mündlich oder schriftlich zu kündigen. Gesetzlich verpflichtet sind Sie dazu jedoch nicht. Die Möglichkeit einer Räumungsklage findet sich ferner im § 1118 ABGB. Demnach kann der Vermieter eine Vertragsauflösung fordern, wenn der Vermieter seinen Mietzins nicht zahlt oder sich einen erheblichen nachteiligen Gebrauch der Wohnung zu Schulden kommen lässt.

Die Räumungsklage soll es Vermietern ermöglichen, ihre Immobilie wieder in Besitz zu nehmen. Mitunter zieht der Mieter zwar aus, hinterlässt jedoch seine Möbel und Einrichtungsgegenstände. Ohne Zustimmung durch den Mieter darf der Vermieter diese Sachen nicht entfernen, sondern muss sich der Delogierung bedienen.

Gegen die Räumungsklage kann der Mieter schriftlich oder mündlich Widerspruch erheben. Dazu muss er sich ans zuständige Bezirksamt wenden und seine Einwendungen gegen die Aufkündigung erheben. Um von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch zu machen, muss der Mieter die Frist von 14 Tagen nach Erhalt der Räumungsklage einhalten. Versäumt er diese Frist, ist die Klage rechtsgültig und der Vermieter erhält einen vollstreckbaren Titel. Ein nachteiliger Gebrauch besteht, wenn der Mieter beispielsweise die Wohnung verwahrlosen lässt und Schäden durch Ratten und Mäuse entstehen.

Liegt ein wichtiger Grund gemäß § 30 MRG vor, können Sie eine gerichtliche Kündigung beantragen. Für die gerichtliche Aufkündigung nach § 33 MRG verwenden Sie das Formular oder übermitteln die Kündigung online an das zuständige Bezirksgericht.

Als Vermieter müssen Sie bereits im Kündigungsschreiben an Ihren Mieter angeben, aus welchen Gründen Sie das Mietverhältnis kündigen.

Im späteren Prozess können Sie die Kündigungsgründe nicht mehr ändern. Daher ist es wichtig, alle Gründe schriftlich zu benennen.

Nach Zustellung der Klageschrift kann der Mieter entweder seine Einwendungen erheben oder aus der Wohnung ausziehen.

Das Gericht entscheidet über die gerichtliche Aufkündigung und fällt ein Urteil in Form eines Versäumnisurteils, eines Anerkennungsurteils oder eines Vergleichsabschlusses.

Ein Versäumnisurteil ergeht, wenn der Mieter sich nicht zur Sache äußerst und nicht zur Verhandlung erscheint. Das Gericht erteilt ein Anerkenntnisurteil, wenn der beklagte Mieter die Ansprüche des Vermieters anerkennt. Ein Vergleich wird getroffen, wenn sich Mieter und Vermieter gütlich einigen können und sich der Mieter beispielsweise dazu verpflichtet, die Mietschulden in Raten zu begleichen.

Wird die Kündigung gerichtlich anerkannt, erhalten Sie als Vermieter einen vollstreckbaren Exekutionstitel. Mit dem gerichtlichen Urteil können Sie die Delogierung vollstrecken lassen. Die Räumung muss wiederum bei Gericht beantragt werden. Sobald das Gericht die Exekutionsbewilligung erteilt hat, kann der Räumungstermin ausgeschrieben werden.

Die anfallenden Kosten für die Räumungsklage und die anschließende Delogierung müssen Sie als Vermieter erst einmal selbst vorstrecken. Erhalten Sie einen Räumungstitel und wird dieser exekutiert, können Sie sich die Aufwendungen anschließend vom Mieter zurückholen. In den meisten Fällen sind solche Bemühungen jedoch aussichtslos, da der delogierte Mieter nicht zahlungsfähig ist. Vermieter bleiben auf den hohen Räumungskosten daher meist sitzen.

Kostenbeispiele

Das Gericht zieht gemäß § 16 GGG (Gerichtsgebührengesetz) 750 Euro als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Gebühren heran. Demnach ergeben sich Gerichtsgebühren in Höhe von 102 Euro bei der Beantragung einer Räumungsklage. Hinzu kommen die Anwaltskosten für die Einbringung der Klageschrift und die anwaltliche Vertretung vor Gericht. Weitere Aufwendungen entstehen für den Schlosser zur Öffnung der Wohnungstür und für den Gerichtsvollzieher, der die Räumung durchführt. Wenn der Mieter seine Gegenstände zum Räumungstermin nicht aus der Wohnung entfernt, muss der Vermieter eine Spedition beauftragen. Für den Transport und die Verwahrung des Räumungsguts fallen zusätzliche Kosten an. Bei einigen Räumungen müssen außerdem ein Kammerjäger und eine Reinigungsfirma für die Entrümpelung bezahlt werden.

Verfahrenshilfe

Wenn der Vermieter selbst finanziell nicht in der Lage ist, den Prozess zu führen, ist die Beantragung von Verfahrenshilfe möglich. Der Antrag auf Verfahrenshilfe ist beim zuständigen Prozessgericht zu stellen. Innerhalb von drei Jahren nach Beendigung der Streitsache kann das Gericht die finanzielle Situation des Antragsstellers erneut überprüfen und gegebenenfalls gewährte Gelder zurückfordern.

So sparen Vermieter Kosten bei der Räumungsklage

In Gesamtsumme kommen je nach Höhe der Mietschulden und der Schäden am Objekt schnell einige tausend bis mehrere zehntausend Euro zusammen. Erst dann kann der Vermieter weiter seine Wohnung vermieten. Die Verfahrenskosten sind gesetzlich geregelt, weshalb Sie als Vermieter hier keine Einsparungen machen können. Bei der Delogierung haben Sie die Möglichkeit, als wertlos bewertete Gegenstände des Mieters direkt zu entsorgen und die Kosten für eine Einlagerung zu sparen. Gegenstände mit Wert lassen sich später bei einer Versteigerung veräußern, insofern der Mieter sein Hab und Gut nicht abholt.

Von der gerichtlichen Kündigung bis zum Räumungstermin oder einer etwaigen Zwangsräumung vergehen mehrere Monate. Nachdem das Urteil ergangen ist, muss eine Frist von vier Wochen eingehalten werden. Erst danach kann der Vermieter einen Eintrag auf Exekution stellen. Die Exekutionsbewilligung wird dem Mieter durch das Gericht zugestellt und es vergehen wieder vier Wochen, in denen der Mieter sein Einspruchsrecht wahrnehmen kann. Anschließend kann der Räumungstermin ausgeschrieben werden.

Der Mieter kann die Räumung noch in letzter Minute abwenden, indem er einen Antrag auf Räumungsaufschub stellt.

Das Gericht verlängert die Räumungsfrist, wenn der Mieter beispielsweise schwer erkrankt ist oder minderjährige Kinder im Haushalt betroffen sind. Nutzt der Mieter sein Einspruchsrecht und verzögert das Verfahren, kann die Räumungsklage bis zur Delogierung über ein Jahr in Anspruch nehmen.

1. Lassen Sie von Ihrem Rechtsanwalt oder der Hausverwaltung prüfen, ob Sie Ihrem Mieter gerichtlich aufkündigen können.
2. Stellen Sie einen Antrag beim Bezirksgericht.
3. Die Klageschrift und eine Einladung zur Gerichtsverhandlung werden dem Mieter zugestellt.
4. Begleicht der Mieter seine Mietschulden daraufhin nicht, kommt es zur Gerichtsverhandlung.
5. Das Gericht entscheidet über das Verfahren und erlässt ein Räumungsurteil.
6. Sobald das Urteil rechtskräftig ist, beantragen Sie mit einem Exekutionsantrag die Delogierung der Wohnung.
7. Das Gericht stellt dem Mieter die Exekutionsbewilligung zu und bestimmt nach Ablauf der Einspruchsfrist einen Räumungstermin.