Zwangsräumung: Wenn es zur Delogierung kommt

Sind Mieter mit mehreren Monatsmieten im Rückstand oder verstoßen sie grob gegen den Mietvertrag, kann dies für Vermieter zu einem weitreichenden Problem werden. In erster Instanz sollten Vermieter alle ihnen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ausschöpfen und den Mieter zur Zahlung bzw. zum einvernehmlichen Auszug bewegen. Wenn diese Maßnahmen jedoch scheitern, kann der Vermieter die Delogierung veranlassen. Dabei sind einige wichtige Punkte zu berücksichtigen, um die Rechte aller Beteiligten zu wahren und die Kosten gering zu halten.

Die Zwangsräumung wird im österreichischen Recht auch als Delogierung bezeichnet. Dabei handelt es sich um die Herausgabe der Wohnung zurück an den Eigentümer. Bevor der Vermieter den auszugsunwilligen Mieter zur Räumung bewegen kann, muss das Gericht erst sein Urteil fällen. Bevor ein Mieter delogiert werden kann, vergeht ein zeit- und kostenaufwendiger Klageprozess. Die Delogierung stellt in der Praxis daher nicht das Mittel erster Wahl dar. Der Prozess ist für beide Parteien unangenehm, weshalb Vermieter versuchen, im Vorfeld andere Mittel zu ergreifen. Zeigt sich der Mieter jedoch uneinsichtig und ist nicht zum Auszug bereit, können Vermieter letztlich mit einer Räumungsklage einen Schlussstrich unter die Streitigkeiten setzen. Die meisten Räumungsklagen enden schließlich in einer Einigung zwischen dem Vermieter und seinem Mieter. In einigen Fällen muss jedoch der Gerichtsvollzieher eingreifen und die Wohnung räumen lassen.

Um eine Zwangsräumung durchzusetzen, muss der Vermieter einen triftigen Grund haben. Häufig sind Mietschulden der Grund für Räumungsklagen vor Gericht. Wenn ein qualifizierter Mietrückstand vorliegt, kann der Vermieter eine Räumungsklage erwirken. Dies liegt beispielsweise vor, wenn Anfang Juni die Miete für den Mai noch immer nicht eingegangen ist. Seltener ist vertragswidriges Verhalten der Grund für die Räumungsklage, etwa wenn der Mieter die Wohnung mutwillig beschädigt. Ein Verstoß gegen die Hausordnung erfüllt nicht grundsätzlich die Voraussetzungen einer Klage. Ist das Verhalten des Mieters jedoch unzumutbar für andere Hausbewohner und zeigt er sich auch nach mehrfacher Ermahnung nicht einsichtig, kann ihm die Delogierung drohen. Der Vermieter darf den Mieter erst delogieren, wenn ihm vom Gericht ein rechtsgültiger Titel ausgestellt wird.

Sobald das Gericht über die Räumungsklage entschieden und eine Exekutionsbewilligung ausgestellt hat, kann der Vermieter die Wohnung räumen. Für die Vollstreckung muss der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Bis es zum Räumungstermin kommt, können je nach Situation mehrere Monate vergehen. Der Gerichtsvollzieher informiert den Mieter und den Vermieter schriftlich über den anberaumten Termin. Am Tag der Räumung ist es erforderlich, dass der Vermieter selbst anwesend ist oder einen Bevollmächtigten bestellt. Außerdem muss er dafür sorgen, dass ein Schlosser vor Ort ist. Falls die Wohnung nicht durch den Mieter selbst geräumt wird, muss der Vermieter die dafür nötigen Transportmittel bereitstellen oder eine Speditionsfirma beauftragen. Die Delogierung betrifft nicht nur den Mieter selbst, sondern alle in der Wohnung lebenden Personen. Daher müssen auch Untermieter und Familienangehörige des Mieters die Wohnung verlassen. Ebenfalls wird angeordnet, dass alle Gegenstände entfernt werden.

Für Prozesskosten, Gerichtsvollzieher, Schlosser, Transportmittel, Speditionsfirma und weitere Dienste fallen hohe Ausgaben an. Bei einer Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung können schnell mehrere Tausend Euro zusammenkommen. Für diese Kosten muss der Vermieter erst einmal selbst aufkommen. Zwar ist es möglich, die Auslagen vom Mieter zurückzufordern, allerdings sind viele Mieter an diesem Punkt längst zahlungsunfähig. In vielen Fällen bleibt der Eigentümer der Immobilie daher auf Kosten sitzen, die wesentlich höher sind als die einbehaltene Mietkaution.

Exekutionsbewilligungen können in vielfältiger Form vorliegen. Während es sich meist um Räumungsklagen im Sinne des § 1118 ABGB aufgrund von Mietschulden handelt, gibt es eine Reihe weiterer Titel. Dazu gehören unter anderem Kündigungen und Übergabeaufträge auf der Grundlage von angemeldetem Eigenbedarf sowie Aufteilungsverfahren nach Ehescheidungen und Räumungsvergleiche.

Geld lässt sich bei einer Entrümpelung sparen, wenn die Gegenstände verwertbar sind und sich verkaufen lassen. Das Hab und Gut des Schuldners dürfen Sie jedoch nicht einfach so versteigern. Zuerst müssen die Gegenstände eingelagert werden. Sollte der Mietschuldner die Gegenstände nicht rechtzeitig innerhalb der gesetzten Frist abholen, können Sie die Versteigerung beantragen. Anders als bei einer normalen Haushaltsauflösung ist eine Gratisräumung durch einen Möbelpacker in dem Sinne daher nicht möglich.

• Stellen Sie sicher, dass die Räumungsexekution alle Mieter einschließt, die in der Wohnung leben.
• Ihren Exekutionsantrag müssen Sie innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft stellen, sonst wird Ihr Exekutionstitel ungültig.
• Organisieren Sie für die Delogierung außerdem einen Schlosser, eine Speditionsfirma sowie einen Kammerjäger und Hundefänger falls erforderlich.

Der Mieter kann die Zwangsräumung während des gerichtlichen Prozesses abwenden, indem er seine Mietschulden begleicht bzw. freiwillig auszieht. Zahlungssäumige Mieter werden in der Regel versuchen, mit der Hausverwaltung eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Nachdem das Gericht die Zwangsexekution bewilligt hat, liegt es im Ermessen des Vermieters. Selbst wenn der Mieter alle Schulden bezahlt, kann der Vermieter die Herausgabe der Wohnung vollstrecken. Wenn ein Räumungstermin anberaumt ist, kann der Mieter einen Aufschub beantragen und die Vollstreckung dadurch verzögern. Dies ist möglich, wenn eine Räumung für ihn aufgrund einer Krankheit oder einem ähnlichen Grund unzumutbar wäre.

Privat durchgeführte Delogierungen stellen für Vermieter zwar eine weniger kostenintensive Option dar, sind allerdings rechtlich nicht zulässig. Eigentümer sollten von einer selbst vorgenommenen Räumung daher absehen. Selbst wenn die Mieter die Wohnung scheinbar bereits verlassen haben, dürfen Vermieter die Wohnungstür nicht ohne Titel eigenmächtig öffnen und Möbel entfernen.