Tipps für Vermieter: So vermeiden Sie Fehler

Bei der Vermietung und Verwaltung von Immobilien sind Sie mit so einigen Herausforderungen konfrontiert. Das Mietrecht ist komplex und bei Streitigkeiten zur Miete mit dem Mieter wollen Sie die richtigen Schritte ergreifen. Die folgenden sechs Tipps für Vermieter geben Ihnen wichtige Ratschläge an die Hand.

Die Wohnfläche einer Immobilie korrekt zu ermitteln, kann mitunter anspruchsvoll sein. Da der Mietpreis anhand der Quadratmeteranzahl einer Wohnung bestimmt wird, ist es wichtig, die Wohnfläche richtig zu messen. Bei der Berechnung müssen Vermieter die folgenden Hinweise gemäß MRG / WEG igF beachten:

• nicht zur Wohnfläche gehören Keller- und Lagerräume außerhalb der Wohnung
• Wandstärken gehören ebenfalls nicht zur Wohnfläche
• Durchbrüche und Nischen in Wänden gehören nur zur Wohnfläche, wenn die Öffnung größer ist als die verbleibenden Wandteile bzw. sie raumhoch sind
• Fenster- und Türdurchbrüche sind nicht Teil der Wohnfläche
• Loggien und Wintergärten gehören nur zur Wohnfläche, wenn sie fugenlos hergestellt und direkt von der Wohnung zugänglich sind, d. h., wenn die Loggia mit dem Boden, den Wänden und der Decke vollständig mit der Wohnung verbunden ist
• Terrassen und Balkone sind keine Wohnfläche

Bei einigen Mietverträgen sind Sie gemäß Mietrecht frei in der Miethöhe, bei anderen müssen Sie sich an die Höchstgrenzen halten. Erfahren Sie hier im Ratgeber zum Thema "Miete", wie Sie den Mietzins richtig bestimmen.

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip bei Vermietung. Das bedeutet: Wer einen Makler zuerst beauftragt, hat die Maklergebühren zu zahlen. Die Folgen für Vermieter:

• Weil in der Regel Vermieter Erstauftraggeber sind, tragen sie seit 2023 überwiegend diese Kosten. Eine Tätigkeit als Doppelmakler und Provisionszahlungen von Parteien sind nicht mehr möglich.
• Ebenfalls nicht mehr möglich ist, dass Vermieter den Makler zwar beauftragen, die Mieter die Maklerprovision jedoch bezahlen.
• Einige Vermieter werden wegen der Kostenersparnis auf einen Makler verzichten wollen und ihre Mietwohnungen selbst vermarkten. Das bedeutet finanzielle Investitionen für Anzeigen & Co., aber vor allem einen hohen Zeitaufwand. In Deutschland, wo das Bestellerprinzip bei Vermietung bereits 2015 eingeführt wurde, suchten viele Eigentümer jedoch nach einigen Monaten wieder die Unterstützung von Maklern, da die Aufwände zu hoch waren.

Zwar können grundsätzlich auch Mieter die Maklerprovision vollständig übernehmen, jedoch sind daran einige Bedingungen geknüpft:

• Die Mieter beauftragen den Makler mit der Suche einer Mietwohnung und vereinbaren schriftlich eine Vermittlungsprovision.
• Die auf den Mieter-Suchauftrag hin vermittelte Wohnung darf dem Makler nicht zuvor bereits vom Vermieter zur Vermarktung in Auftrag gegeben worden sein.
• Auf einen Suchauftrag hin vom Makler vermittelte Wohnungen dürfen nicht zuvor bereits per Inserat, Aushang oder auf Websites vermarktet worden sein. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass die Maklerprovision auf Mieter „abgewälzt“ wird.
• Aus dem gleichen Grund dürfen Makler nicht gleichzeitig für die Hausverwaltung verantwortlich sein.
• Auch dürfen Vermieter nicht an dem Unternehmen eines Maklers beteiligt sein oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben können.

Durch die Abrechnung der Betriebskosten stellt der Vermieter sicher, dass alle abrechnungsfähigen Hausbetriebskosten vom Mieter getragen werden. Dies ist insbesondere wichtig, wenn die tatsächlichen Kosten höher ausfallen und vom Mieter eine Nachzahlung verlangt werden kann.

Welche Betriebskosten abrechenbar sind, regelt das Mietrechtsgesetz (MRG). Unterliegt das Mietverhältnis nicht dem MRG, so müssen Sie die Betriebskosten im Mietvertrag vereinbaren. Die Abrechnung erfolgt einmal jährlich für das Kalenderjahr, dabei müssen Sie die Frist bis zum 30. 06. einhalten. Die Abrechnungsperiode für die Wärmekosten kann davon abweichen. Versäumen Sie diese Frist, müssen Sie die höheren Hausbetriebskosten selbst tragen. Der Mieter hat wiederum Anspruch auf die Abrechnungslegung und die Auszahlung des Guthabens, insofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Alternativ können Sie eine Pauschalmiete vereinbaren, die den Hauptmietzins und den Betriebskostenanteil nicht separat ausweist. In diesem Fall ist keine Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

Weitere Tipps für Vermieter erhalten Sie unter Betriebskostenabrechnung.

Mieterhöhungen sind ein wichtiges Thema für viele Vermieter. Steigen die Verbraucherpreise und damit die Wohnkosten, möchte der Vermieter die Miete an den aktuellen Index anpassen. Dazu muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart sein. Anhand der aktuellen Mietrichtwerte lässt sich der Mietzins für eine Wohnung ermitteln. Außerdem müssen Sie noch die Ab- und Zuschläge sowie Ausstattungsmerkmale berücksichtigen. Steigen die Mietrichtwerte, so bietet sich Vermietern die Möglichkeit, den monatlichen Mietzins entsprechend anzupassen.

Alle unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallenden Mietverträge genießen Kündigungsschutz. Bei berechtigtem Grund haben Sie als Vermieter das Recht, dem Mieter zu kündigen. Im § 30 MRG finden Sie die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen. Ein wichtiger Grund liegt demnach vor, wenn der Mieter mit seiner Mietzahlung säumig ist. Im Regelfall mahnen Sie die Miete zunächst an. Sollte der Mieter darauf nicht reagieren, können Sie das Mietverhältnis gerichtlich kündigen und den Mieter per Zwangsräumung delogieren. Die Möglichkeit zur Kündigung besteht auch, wenn der Mieter die Wohnung nachteilig gebraucht oder sich gegenüber anderen Bewohnern im Haus ungehörig verhält. Ein Sonderfall der Kündigung durch den Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung. Wenn Sie oder einer Ihrer Angehörigen die Immobilie selbst nutzen wollen, muss dafür ein dringender Bedarf nachgewiesen werden.

Leichter lassen sich Mietverträge kündigen, die nicht dem MRG unterliegen. Bei Einfamilienhäusern können Sie Ihrem Mieter beispielsweise ohne Angaben von Gründen kündigen. Schwierig wird es nur, wenn Sie im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht vereinbart haben oder das Mietverhältnis befristet ist. Die Tipps für Vermieter lauten daher: Wenn Sie sich nicht sicher sind, sollten Sie sich bei einem Rechtsanwalt zu den Kündigungsoptionen informieren. Außerdem ist es empfehlenswert, bereits bei Erstellung des Mietvertrags sinnvolle Vereinbarungen zur Kündigung aufzunehmen.

Gemäß Mietrechtsgesetz (MRG) hat der Vermieter eine Erhaltungspflicht, die sich auf die allgemeinen Teile des Hauses bezieht. Dazu gehören unter anderem das Dach, die Außenfenster sowie die Leitungen und die Stiege. Innerhalb der Wohnung muss der Vermieter ebenfalls für die Erhaltung aufkommen, wenn dem Mieter ein ernsthafter Schaden oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung droht. Ein geläufiges Praxisbeispiel dafür ist Schimmel an den Wänden. Eine mitvermietete Therme muss der Vermieter ebenfalls auf seine Kosten reparieren. In Mietverträgen über Einfamilienhäuser wird häufig vereinbart, dass der Mieter für die Erhaltung des Inneren der Immobilie zu sorgen hat. Von seiner Erhaltungspflicht in Bezug auf mögliche Gefährdungen kann sich der Vermieter allerdings nicht entbinden.

Die Haltung von Haustieren darf im Mietvertrag in Österreich nicht grundsätzlich und umfassend ausgeschlossen sein. Zu dieser Entscheidung ist der OGH mit seinem Urteil vom 22.12.2010 gekommen. Klauseln, die derartige allgemeine Verbote zur Haustierhaltung enthalten, sind demzufolge unwirksam. Ein expliziter Ausschluss von Tieren, von denen Beeinträchtigungen ausgehen können, ist jedoch erlaubt. So lässt sich im Mietvertrag beispielsweise ausschließen, dass der Mieter bestimmte Kampfhunderassen halten darf. Keine Beeinträchtigung ist hingegen von Meerschweinchen und anderen Kleintieren zu erwarten.

Ein Immobilienmakler für Vermietung bietet Ihnen viele Vorteile:

• Der Experte bietet Ihr Objekt professionell mit einem Exposé an,
• führt Besichtigungen durch und spart Ihnen damit Zeit,
• trifft eine Auswahl unter den Bewerbern und prüft die Bonität des Mieters,
• hilft Ihnen bei der Erstellung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags und
• übernimmt die Wohnungsübergabe inklusive Verwaltungsaufgaben.

1. Lassen Sie sich von einem Makler für Vermietung bei der Mieterauswahl unterstützen.
2. Erstellen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag und legen Sie die Miete richtig fest.
3. Nehmen Sie eine Wertsicherungsklausel für Mieterhöhungen in den Mietvertrag auf.
4. Nutzen Sie Ihre Kündigungsrechte und beantragen Sie eine Räumungsklage, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt.
5. Erstellen Sie fristgerecht jedes Jahr eine Betriebskostenabrechnung.
6. Informieren Sie sich darüber, wie Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen und welche Werbungskosten abzugsfähig sind.