Mieteinnahmen versteuern: FAQ für Vermieter

Bei der Vermietung fallen Einkommensteuer und gegebenenfalls auch Umsatzsteuer an. Wenn Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, können Sie bestimmte Aufwendungen von der Steuer absetzen. Erfahren Sie hier mehr zum Thema.

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkunftsart unterliegt der Einkommensteuer. Sobald Sie Ihr Haus oder die Wohnung vermieten bzw. untervermieten, müssen Sie Ihre Einkünfte dem Finanzamt melden.

Wenn Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, gilt Ihr persönlicher Steuersatz. Bei der Berechnung der Einkommensteuer werden die Einkünfte aus allen sieben Steuerarten erfasst. Die Tarifstufen sind nach Einkommen gestaffelt und beginnen mit 25% für Einkommen über 11.000 Euro im Jahr bis zu 55 % für Einkommen über 1.000.000 Euro. Verluste aus der Vermietung können Sie gegen andere Einkünfte ausgleichen, um Ihre Steuerlast zu senken. Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden tragen Sie in die Beilage E1b Ihrer Steuererklärung ein.

Hier können Sie sich die aktuelle Beilage E1b herunterladen oder das Formular über FinanzOnline direkt online ausfüllen.

Wählen Sie die jeweilige Version des Jahres aus, für das Sie die Steuererklärung abgeben. Beim Ausfüllen des Formulars helfen Ihnen die Erläuterungen auf den Seiten 3 bis 4. Diese erklären Ihnen, welche Informationen Sie in den jeweiligen Feldern vermerken müssen. Füllen Sie das Formular nach Möglichkeit direkt auf dem Computer aus oder nutzen Sie das Online-Formular auf FinanzOnline.

Mieteinnahmen von bis zu 30.000 Euro netto im Jahr sind von der Umsatzsteuer befreit. Wenn Sie mit der Vermietung Ihrer Wohnimmobilien mehr verdienen, so gelten Sie nicht mehr als Kleinunternehmer. Für Vermieter kann es sich lohnen, auch unterhalb der Grenze auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten. In diesem Fall müssen Sie zwar Umsatzsteuer zahlen, sind dafür allerdings vorsteuerabzugsberechtigt. Sinnvoll ist der Vorsteuerabzug für Vermieter, die größere Sanierungsarbeiten oder die Anschaffung eines Objekts planen. Ob sich diese Option für Sie lohnt, sollten Sie für Ihren Fall individuell kalkulieren und mit Ihrem Steuerberater besprechen. Wenn Sie zur Umsatzsteuer optieren, sind Sie für eine Dauer von fünf Jahren an Ihre Entscheidung gebunden.

Vermieter von Gewerbeobjekten sind generell "unecht" von der Umsatzsteuer befreit. Auch hier kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren, allerdings nur, wenn die Immobilie für steuerlastige Umsätze verwendet wird.

Verzichten Vermieter auf die Steuerbefreiung, können sie geleistete Vorsteuern zurückfordern. Dies betrifft Aufwendungen, die in Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung stehen. In der Praxis sind dies unter anderem Handwerkerrechnungen und Ausgaben für thermische Sanierungen. Die Umsatzsteuerschuld aus der Vermietung wird mit der gezahlten Vorsteuer verrechnet und senkt unter Umständen die Steuerlast in Summe.

Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnimmobilien werden mit 10% Umsatzsteuer versteuert. Für Betriebskosten gilt ebenfalls der Steuersatz von 10%, abweichend sind nur die Heizkosten mit 20% zu versteuern. Bei gewerblichen Objekten sind es 20% Umsatzsteuer.

Im Rahmen der Vermietung entstehen dem Eigentümer verschiedene Aufwendungen. Diese lassen sich unter gewissen Voraussetzungen von der Steuer absetzen:

• Kosten für Sanierungen: Diese Ausgaben fallen meist vor oder nach der Vermietung an. Wollen Sie Kosten für Renovierungsarbeiten vor Mietvertragsbeginn absetzen, so müssen Sie Ihre Vermietungsabsicht durch einen Mietvertrag nachweisen.
• Abschreibungen (AfA): Wenn Sie eine Immobilie zu Vermietungszwecken erwerben, können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Der gesetzliche AfA-Satz liegt bei 1,5 %. Dieser Satz entspricht einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren. Einen höheren AfA-Satz können Sie nur anwenden, wenn Sie eine kürzere Nutzungsdauer durch ein Guthaben nachweisen. Wurde die Immobilie vor dem 31.März 2002 angeschafft und erst jetzt erstmalig vermietet, ziehen Sie bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage die fiktiven Anschaffungskosten zum Vermietungszeitpunkt heran. Erwirbt der Vermieter die Immobilie unentgeltlich (etwa durch Schenkung oder Erbschaft), ist die AfA des Vorbesitzers fortzusetzen.
• Subventionen: Wenn Sie für Sanierungen öffentliche Gelder erhalten haben, sind diese häufig steuerfrei. Daher dürfen Sie keine Ausgaben als Werbungskosten absetzen, wenn diese aus Subventionsgeldern bezahlt wurden. Nur die Subvention übersteigende Kosten lassen sich als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

• Machen Sie Ihre Kosten und Verluste aus der Vermietung steuerlich geltend.
• Bewahren Sie dazu alle Belege auf, um Ausgaben bei Bedarf nachweisen zu können.
• Passen Sie auf, dass Ihre Vermietungstätigkeit nicht als Liebhaberei eingestuft wird, wenn Sie über mehrere Jahre Verluste machen mit Ihrer Immobilie.
• Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater erklären, welche Aufwendungen sich als Werbungskosten absetzen lassen. Dazu gehören beispielsweise auch Maklergebühren für die Vermietung und Kosten für die Beratung durch den Rechtsanwalt.

Zu den Werbungskosten, die Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen können, gehören:

• Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 2 EStG (z. B. für Instandsetzungen)
• Absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs. 3 EStG (z. B. geförderte Sanierungsarbeiten)
• Absetzung für Abnutzung (AfA)
• Fremdfinanzierungskosten
• Sofort abgesetzte Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungskosten
• Übrige Werbungskosten (z. B. Betriebskosten wie Versicherung und Grundsteuer).

Durch den Abzug der Werbungskosten haben Sie die Möglichkeit, Ihre Steuerlast zu senken.

Bis zu einem jährlichen Einkommen von 11.000 Euro gilt ein Steuersatz von 0%. Wenn Sie mit Ihren Mieteinnahmen und sonstigen Einkünften unterhalb dieser Freibetragsgrenze bleiben, zahlen Sie also keine Einkommensteuer. Für Arbeitnehmer mit lohnsteuerpflichtigen Einkünften liegt das steuerfreie Basiseinkommen bei 12.600 Euro im Jahr. Der Freibetrag liegt hier höher, da eine Reihe von Steuerabsetzbeträgen gelten.

Neben Mieteinnahmen sind auch Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken seit dem 1.April 2012 zu versteuern. Der Steuersatz für Einkünfte aus dem Hausverkauf beträgt 30%. Zuvor galt der Immobilienverkauf nach der 10-jährigen Spekulationsfrist als steuerfrei. Dies ist nicht mehr der Fall, es gilt lediglich eine reduzierte Einkommensteuer von 4,2% für vor dem 31.März 2002 angeschaffte "Alt-Grundstücke".