Vermieterfreundlicher Mietvertrag

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus vermieten und suchen nach einer guten Vorlage? Mit dem vermieterfreundlichen Mietvertrag vermeiden Sie Fehler bei der Vermietung und stellen sicher, dass alle relevanten Klauseln enthalten sind. Hier bei immoverkauf24 können Sie sich einen Mietvertrag für Ihre Immobilie als kostenlosen Download herunterladen.

Um späteren Streitigkeiten mit dem Mieter zu entgegnen und Klarheit zu schaffen, sollten alle wichtigen Punkte im Mietvertrag geregelt sein. Welche Vereinbarungen Sie zu der Vertragslaufzeit, der Miethöhe sowie zu den Betriebskosten und anderen Aspekten treffen können, richtet sich nach dem geltenden Mietrecht. Unterliegt das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz), gelten andere Regelungen als bei Mietverträgen nach ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch).

Der Vollanwendungsbereich des MRG gewährt dem Mieter umfassenden Kündigungsschutz und legt die maximale Miethöhe fest. Gültig sind diese Bestimmungen für vor Juli 1953 errichtete Altbauwohnungen und vor Mai 1945 erbaute Eigentumswohnungen in Häusern mit mehr als zwei Einheiten. Weiterhin gehören dazu geförderte Neubauwohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Mietgegenständen.

Hier bei immoverkauf24 können Sie sich einen Mustervertrag für eine Altbauwohnung (nach Vollanwendungsbereich des MRG) kostenlos herunterladen:

Gilt der Teilanwendungsbereich des MRG, genießt der Mieter ebenfalls den gesetzlichen Kündigungsschutz. Der Mietzins ist in der Höhe allerdings nicht begrenzt. Die Regelungen betreffen nach dem 31. Dezember 2001 erbaute Dachgeschosswohnungen und nach dem 30. September 2006 baulich genehmigte Zubauten. Ebenfalls ist das MRG in Teilen auf nach dem Mai 1945 vermietete Eigentumswohnungen und nach dem Juni 1953 errichtete Gebäude ohne Wohnbauförderung anzuwenden.

Hier bei immoverkauf24 können Sie sich einen Mustervertrag für eine Neubauwohnung (nach Teilanwendungsbereich des MRG) kostenlos herunterladen:

Unter das ABGB fallen alle Mietverträge, die nicht vom Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG erfasst sind. Dazu gehören insbesondere Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser mit maximal zwei separaten Wohneinheiten. Außerdem davon betroffen sind Studentenwohnheime, betreutes Wohnen, Ferienwohnungen und auf bis zu sechs Monate befristete Zweitwohnungen.

Hier bei immoverkauf24 können Sie sich einen Mustervertrag für ein Ein- oder Zweifamilienhaus (nach ABGB) kostenlos herunterladen:

Ein schriftlich vereinbarter Mietvertrag mit klaren Regelungen bietet Rechtssicherheit für beide Parteien. Bei den meisten im Netz erhältlichen Mietverträgen handelt es sich um Vorlagen, die von Mieterschutzvereinen erstellt wurden. Diese Muster schränken die Rechte des Vermieters ein und vertreten die Interessen der Mieter. Bevor Sie einen Mietvertrag für die Vermietung Ihrer Immobilie verwenden, sollten Sie daher genau nachschauen, ob Sie mit allen Klauseln einverstanden sind.

a) Befristungen

Ein befristeter Mietvertrag auf Zeit kann für Vermieter beispielsweise sinnvoll sein, wenn sie in einigen Jahren Ihre Immobilie verkaufen möchten. Durch die Befristung stellen Sie sicher, dass der Mietvertrag zu einem bestimmten Datum ausläuft und Sie dem Mieter kündigen können. Damit lassen sich der Kündigungsschutz und langwidrige Kündigungsprozesse umgehen. Bei unter das MRG fallenden Mietverträgen müssen Sie die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren einhalten.

Nach Ablauf der Vertragsdauer lässt sich der Mietvertrag um jeweils mindestens drei weitere Jahre erneuern bzw. verlängern. Alle anderen Mietverhältnisse lassen sich nach Belieben befristen und ebenso ist keine Mindestdauer bei Verlängerungen einzuhalten.

b) Kündigung

Wenn der Mietvertrag zumindest teilweise unter das MRG fällt, hat der Vermieter nur eingeschränkte Möglichkeiten zur Kündigung. Die Kündigungsbeschränkungen sind in § 30 MRG geregelt und beziehen sich unter anderem auf säumige Mieter und die Eigenbedarfskündigung. Liegt kein wichtiger Grund vor, lässt sich der Mietvertrag nicht gerichtlich kündigen. Mieter haben hingegen unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist das Recht, das Mietverhältnis aufzulösen. Selbst bei einem befristeten Mietvertrag steht ihnen dieses Kündigungsrecht erstmalig nach Ablauf eines Jahres zu.

Dem ABGB unterliegende Mietverträge lassen sich leichter kündigen, da der Kündigungsschutz nicht gilt. Im Mietvertrag können Sie einen Kündigungsverzicht aufnehmen, wenn dies vom Mieter gewünscht wird. Es empfiehlt sich, den Kündigungsverzicht auf eine festgelegte Dauer zu begrenzen und gegebenenfalls bestimmte Kündigungsgründe (wie etwa die Eigenbedarfskündigung) als Ausnahme aufzunehmen.

c) Betriebskosten

Der Vollanwendungsbereich des MRG regelt die Betriebskostenabrechnung. In allen anderen Mietverträgen muss der Vermieter individuelle Vereinbarungen treffen, um die Betriebskosten abrechnen und vom Mieter eine Nachzahlung verlangen zu können. Dazu ist im Mietvertrag zu definieren, welchen Betrag der Mieter monatlich für Betriebskosten neben dem Mietzins zu zahlen hat. Es muss aufgelistet werden, für welche Kostenarten diese Vorauszahlung verwendet wird (z. B. für Wasser- und Abwassergebühren). Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen handelt, ist zudem der Verteilungsschlüssel für die Wohneinheit zu benennen. Die individuelle Klausel enthält außerdem den Hinweis darauf, dass einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter erfolgt.

d) Mieterhöhung

Um eine Mieterhöhung durchzusetzen, muss in den vermieterfreundlichen Mietvertrag unbedingt eine Wertsicherungsklausel aufgenommen werden. Mieterhöhungen sind so möglich und beziehen sich auf den Anstieg der Mietrichtwerte.

e) Erhaltungsarbeiten

Die Erhaltungspflicht des Vermieters sollte im vermieterfreundlichen Mietvertrag auf die Arbeiten gemäß MRG eingeschränkt werden. Dazu gehören Maßnahmen im Inneren der Wohnung zur Abwehr von gesundheitlichen Gefahren für den Mieter und zur Behebung ernsthafter Schäden. Die Erhaltungspflicht erstreckt sich zudem auf mitvermietete Thermen zur Warmwasseraufbereitung.

In Mietverträgen, die nur teilweise unter das MRG oder unter das ABGB fallen, sollte die Erhaltungspflicht gemäß § 1096 ABGB abweichend vereinbart werden. Demnach muss der Vermieter zwar den oben genannten Maßnahmen nachkommen. Die laufende Instandhaltung, Wartung und Erhaltung des Inneren der Wohnung wird jedoch dem Mieter übertragen.

f) Haustiere

Nicht jeder Vermieter möchte in seiner Wohnung die Haltung von Haustieren erlauben. Gerade bei möblierten Häusern mit hochwertiger Ausstattung sollte der Vermieter darüber nachdenken, ob er bestimmte Tiere ausschließen möchte. Ein generelles Haustierverbot ist nicht gestattet. Im Mietvertrag lässt sich jedoch regeln, dass der Mieter beispielsweise keine größeren Hunde oder Katzen halten darf bzw. vorher eine Genehmigung einholen muss.