Vermieterrechte: Wann Sie als Vermieter im Recht sind

Für Vermieter ist es von Vorteil, ihre Rechte und Pflichten rund um den Mietvertrag und das Mietrecht zu kennen. Was im Einzelnen Ihre Rechte bei der Eigenbedarfskündigung und in weiteren Situationen sind, erklärt Ihnen der Ratgeber. Lesen Sie hier nach, worauf zu achten ist und wie Sie Ihr Recht gegenüber dem Mieter durchsetzen können.

Sie haben vor, Ihre Eigentumswohnung oder das Haus zu verkaufen? Immobilien finden in der Regel leichter einen Käufer, wenn sie nicht vermietet und direkt einzugsfertig sind. Viele Interessenten suchen nach einer Immobilie zur Selbstnutzung und möchten nicht erst lange darauf warten, dass der Mieter auszieht. Die Eigenbedarfskündigung lässt sich beim Kauf einer Immobilie meist nicht durchsetzen, da auch noch die Sperrfrist einzuhalten ist. Daher sind vermietete Objekte meist nur für Kapitalanleger interessant.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, können Sie dem Mieter nicht einfach kündigen. Für unbefristete Mietverträge gelten die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG (Mietrechtsgesetz).

Anders sieht es bei der Vermietung von Einfamilienhäusern aus. Für nach dem 1. Jänner 2002 abgeschlossene Mietverträge über Einfamilienhäuser mit maximal zwei Einheiten gilt der Kündigungsschutz nicht. Bei den zwei Einheiten kann es sich beispielsweise um eine Wohnung und ein Geschäft im selben Haus handeln oder um Einfamilienhaus mit ausgebauter Dachgeschosswohnung. Diese Mietverträge unterliegen nämlich dem ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch). Wenn im Mietvertrag nicht anderweitig vereinbart, können Sie das Mietverhältnis jederzeit kündigen. Dabei ist eine Kündigungsfrist von einem Monat einzuhalten.

Eine weitere Ausnahme sind gewerbliche Immobilien: Befristete Gewerbemietverträge lassen sich erst zum Ablauf der vereinbarten Mietvertragszeit kündigen. Bei unbefristeten Mietverträgen ist zu klären, ob der Geschäftsraummietvertrag dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder formlos aufgekündigt werden kann. Welche rechtlichen Bestimmungen im Einzelnen für Gewerberäume gelten, erfahren Sie im Ratgeber zum Thema Gewerbe vermieten. Bei Pachtverträgen gelten die Vereinbarungen im Mietvertrag. Wurde nichts Gegenteiliges im Vertrag vereinbart, können Sie das Mietverhältnis kündigen.

Die Rechte von Mietern sind in Österreich in hohem Maße geschützt. Aus diesem Grund kann der Mieter seinen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der Frist kündigen, als Vermieter ist diese Option für Sie jedoch eingeschränkt. Die Vermieterrechte bei der Kündigung eines Mietvertrags lassen sich auf einige wenige Gründe gemäß § 30 MRG zusammenfassen. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn:

• der Mieter seinen Mietzins nicht leistet
• der Mieter die Wohnung vernachlässigt oder sich unangemessen im Mietshaus verhält
• der Mieter die Wohnung an Dritte weitergegeben hat und sie selbst nicht mehr benötigt
• der Mieter die Wohnung nicht regelmäßig nutzt
• der Vermieter rechtmäßigen Eigenbedarf anmeldet

Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie wieder selbst nutzen möchten, haben Sie die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung. Gleiches gilt für Ihre Angehörigen in gerader und in direkter Linie, d. h. Ihre Kinder, Enkelkinder und Ihre Eltern sowie Großeltern. Der Eigenbedarf muss durch dringenden Bedarf begründet sein und Sie müssen sich in bestimmten Fällen außerdem um einen Ersatz für den Mieter kümmern.

Bis auf einige Ausnahmen ist zudem eine Sperrfrist von 10 Jahren einzuhalten, insbesondere wenn das Mietverhältnis bereits vor dem Erwerb bestand.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist daher mit einigen rechtlichen Hürden verbunden. Welche Voraussetzungen gelten, können Sie in § 30 MRG nachlesen. Wie Sie die Eigenbedarfskündigung richtig durchführen und welche Schritte erforderlich sind, erfahren Sie unter Eigenbedarfskündigung.

Für die Erhaltung ist nach österreichischem Mietrecht der Vermieter zuständig. Seine Vermieterpflicht besteht konkret darin, die Mietsache im ortsüblichen Standard zu erhalten und erhebliche Gefahren für den Mieter zu beseitigen. Im vermieterfreundlichen Mietvertrag können Sie festlegen, dass der Mieter für die Erhaltung des Inneren der Wohnung verantwortlich ist. Von Ihren Erhaltungspflichten gemäß § 1096 ABGB sind Sie trotzdem nicht entbunden. Sie müssen dennoch ernste Schäden beheben, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung beseitigen und für die Reparatur von Geräten zur Warmwasseraufbereitung aufkommen.

Gerade unerfahrene Vermieter sind sich im Vorfeld nicht bewusst, was bei der Vermietung alles auf sie zukommt. Neben dem Zeitaufwand sind es vor allem rechtliche Streitigkeiten mit Mietern, die zur Herausforderung werden. Zum Glück stehen Vermieter mit ihren Fragen rund um den Mietvertrag und ums Mietrecht nicht alleine da. In Österreich gibt es mehrere Vereine, in denen sich Vermieter zusammenschließen. Beratung in Vermietungsangelegenheiten können Sie sich unter anderem bei folgenden Vereinen holen:

• Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund mit seinen einzelnen Landesvereinen
• Österreichischer Vermieter Schutz Verbund
• Zentralverband Haus und Eigentum

Bei den Verbänden können sich Vermieter als Mitglied anmelden und die umfangreichen Serviceleistungen nutzen. Dazu gehören Seminare, Meetings und Informationsveranstaltungen sowie Hilfe bei Angebotseinholungen für bauliche Maßnahmen. Außerdem unterstützen die Vereine den Vermieter bei der Erstellung von Mietverträgen und bei Mahnverfahren wegen Mietrückständen.

Wenn Sie die Vermietung und Verwaltung lieber in kompetente Hände übergeben möchten, können Sie sich an eine Hausverwaltung oder einen Immobilienmakler für Vermietung wenden. Gegen eine monatliche Gebühr übernimmt die Immobilienverwaltung sämtliche anfallende Aufgaben für Sie und kümmert sich als Ansprechpartner um die Mieter.

Die Frage, ob die Vermietungstätigkeit nur privat ist oder schon einen gewerblichen Umfang annimmt, hat Auswirkungen auf die Besteuerung. Auf Ihre Gewinne müssen Sie Steuern zahlen, unabhängig vom Vermieterstatus. Allerdings bestehen zwischen privater und gewerblicher Vermietung einige Unterschiede:

• Bei der gewerblichen Vermietung von Gewerberäumen können Sie einen AfA-Satz von 2,5 % anwenden. Bei zu Wohnzwecken genutzten Immobilien liegt dieser bei 1,5 %. Als privater Vermieter gilt unabhängig von der Nutzungsart immer ein AfA-Satz von 1,5 %.
• Als gewerblicher Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Verluste aus der Vermietung in das Folgejahr vorzutragen.
• Private Vermieter müssen größeren Instandsetzungskosten an Wohngebäuden über einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt abschreiben. Bei gewerblicher Vermietungstätigkeit können Sie diese Aufwendungen direkt abziehen.

Eine gewerbliche Vermietung liegt in der Regel vor, wenn der Vermieter zusätzliche Nebenleistungen erbringt: beispielsweise, wenn Sie Ihre Ferienwohnungen mit mindestens 10 Betten gewerbsmäßig wie ein Hotelbetrieb vermieten und Ihre Gäste täglich verpflegen und die Zimmer täglich reinigen.