Eigentümergemeinschaft – Diese Rechte, Pflichten und Aufwendungen sollten Eigentümer kennen

In einer Eigentümergemeinschaft gelten klare Rechte und Pflichten, die das gemeinsame Leben unter einem Dach regeln. Wer eine Wohnung in einem Mehrparteienwohnhaus besitzt oder erwerben möchte, sollten Aufgaben, Rechte und die nötigen Aufwendungen der Eigentümergemeinschaft kennen, die vor allem die allgemeinen Teile der Liegenschaft betreffen. Hier der Überblick.

Die Wohnungsbesitzer eines Mehrparteienhauses bilden gemeinsam eine Eigentümergemeinschaft. Jeder Wohnungseigentümer ist auch Miteigentümer von den gemeinsam genutzen Bereichen der Liegenschaft. Über den Umgang mit den „allgemeinen Teilen der Liegenschaft“ müssen sich die Eigentümer abstimmen, Beschlüsse werden auf der Eigentümerversammlung gefasst.
Die rechtliche Grundlage für die gemeinsame Verwaltung der Liegenschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Eigentümergemeinschaft tritt nach außen als juristische Person auf. Ist ein externer Verwalter bestellt, vertritt dieser die Interessen der Wohnungseigentümer nach außen.

2. Welche Aufgaben hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Aufgabe der Eigentümergemeinschaft liegt darin, den gemeinsamen Besitz zu verwalten. Welche Maßnahmen notwendig sind und wie diese finanziert werden, entscheiden die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung. Dort werden Themen verhandelt, über die sich die Gemeinschaft austauschen muss, um eine rechtskräftige Entscheidung zu treffen. Folgende Angelegenheiten sind häufig von der Eigentümergemeinschaft zu regeln:

• Reparaturen, Baumaßnahmen und Instandhaltungen von allgemeinen Teilen der Liegenschaft sowie die Organisation der entsprechenden Handwerker.
• Bestellung einer Hausverwaltung, welche die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Blick behält und nach außen hin vertritt.
• Einigung auf die Höhe einer Sparsumme (Instandhaltungsrücklage), die jeder Eigentümer für Reparaturen und Renovierungen monatlich zurücklegen muss. Diese sichert die Finanzierung im Falle von Arbeitsmaßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft.

Jeder Wohnungseigentümer muss sich an gemeinschaftlichen Ausgaben beteiligen. Wohnungseigentümergemeinschaften sind gesetzlich dazu verpflichtet, eine finanzielle Rücklage zu bilden, um im Falle von höheren Kosten zahlungsfähig zu sein. Dieser finanzielle Puffer wird als „Instandhaltungsrücklage“ bezeichnet.

In welche Höhe müssen Eigentümer zur Instandhaltungsrücklage beitragen?

Wie hoch der finanzielle Anteil des einzelnen Wohnungsbesitzers ist, hängt von der Größe des Eigentums ab. Hierbei gilt: Je mehr Nutzfläche ein Eigentümer besitzt, desto größer ist sein Anteil an der Instandhaltungsrücklage, auch seine Anteile am Stimmrecht sind höher.

• Der genaue Anteil eines Miteigentümers an der Rücklage für eine Immobilie wird über ein Nutzwertgutachten, die Parifizierung, festgestellt. Dafür wird zunächst die Nutzfläche der Wohnung festgestellt und anschließend der Nutzwert berechnet: Ergibt sich für Wohnung zum Beispiel ein Nutzwert von 110 und die gesamte Liegenschaft hat einen Nutzwert von 1700, dann hat der Eigentümer der Wohnung einen Anteil von 110/1700 an der Immobilie. Die Berechnungen durch Parifizierung ist jedoch nicht zwingend anzuwenden, die Eigentümer können die Aufteilung auch durch Abstimmung festlegen.

Wie wird die Instandhaltungsrücklage von der Eigentümergemeinschaft gebildet?

Um eine gemeinsame Rücklage zu bilden, muss jeder Eigentümer monatlich die festgelegte Summe auf ein gesondertes Konto überweisen. Dieses können alle Eigentümer einsehen. Die Einlage muss verzinst werden und darf nur für festgelegte Zwecke verwendet werden; das legt das Wohnungseigentumsgesetz fest (WEG §31 und WEG §32).

Wie hoch die monatliche Sparsumme ausfällt, definiert das Gesetz hingegen nicht exakt. Seit dem Inkrafttreten der Mietnovelle im Jänner 2022 schreibt das Mietrechtsgesetz jedoch vor, dass Eigentümer mindestens 90 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche als Rücklage einzahlen müssen. Ob der festgelegte Beitrag für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft höher ausfällt, hängt von Baujahr und Zustand des gemeinsamen Wohnhauses ab. Beide Parameter lassen Rückschlüsse auf den künftigen Reparatur-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsaufwand und damit die zu erwartenden Kosten zu.

Weitere Kosten für Wohnungseigentümergemeinschaften:

Neben dem Beitrag zur Instandhaltungsrücklage teilen sich Wohnungseigentümergemeinschaften weitere Kosten. Auch hier gilt: Je größer der Anteil des Eigentums ist, desto mehr Kosten muss der Eigentümer anteilig übernehmen. Zu den gemeinsamen Kosten gehören:

• Betriebskosten wie allgemeine Hausversicherungen (Sturm-, Feuerschaden, Haftpflicht etc.), Wasser- und Abwassergebühren, Stromkosten für die Treppenhausbeleuchtung, Müllabfuhr oder Grundsteuer
• Verwaltungskosten, beispielsweise für das Honorar des Verwalters
• Annuitäten bei Neubauten (Zins- und Tilgungsteil eines Immobilienkredits), die ggf. an den Bauträger gezahlt werden müssen. Diese werden von der Gemeinschaft getilgt.
• Kosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie zentrale Wärmeversorgung, Aufzüge oder Waschräume

Während der regulären Eigentümerversammlung werden Maßnahmen rund um die allgemeinen Teile der Liegenschaft besprochen

• wie die Jahresabrechnung,
• notwendige Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen
• oder der Wirtschaftsplan für die kommenden Monate
• Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft können jedoch auch auf anderem Wege stattfinden:

• rein schriftlich (= Umlaufbeschlüsse)
• oder als Mischform aus Umlaufbeschluss und Beschluss bei der Eigentümerversammlung.

Wirksam sind die Beschlüsse erst dann, wenn alle Eigentümer Gelegenheit hatten, sich zu ihnen zu äußern. Dafür ist die ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversammlung unter Angabe der für die Beschlussfassung relevanten Informationen notwendig. Solange noch nicht alle Eigentümer die Möglichkeit zur Äußerung hatten, ist kein Eigentümer auch an bereits abgegebene Erklärungen gebunden. 

Mehrheiten auf der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung wird regelmäßig – meist alle zwei Jahre – einberufen. Bei akutem Entscheidungsdruck findet die Versammlung auch außerhalb dieses Intervalls statt.

Damit Entscheidungen rechtskräftig sind,

• ist die Zustimmung der Mehrheit nach Eigentumsanteilen (mehr als 50 %) erforderlich. Es zählt somit nicht die Mehrheit der Personen, sondern die Mehrheit gemessen an der Nutzfläche (grundbücherliche Anteile).
• NEU seit 1. Juli 2022: Ein Mehrheitsbeschluss ist auch bereits durch eine qualifizierte Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (nach Miteigentumsanteilen) gültig. Diese Zweidrittelmehrheit muss mindestens einem Drittel aller Miteigentumsanteile entsprechen. Zuvor galt eine Mehrheit nur auf Grundlage ALLER Miteigentumsanteile als gegeben. Die Neuerung zu Mehrheitsbeschlüssen ist Teil der WEG-Nouvelle 2022 (§ 24 Abs 4 WEG).

Kann ein Eigentümer an der Versammlung nicht teilnehmen, darf er eine Person seiner Wahl mit einer Vollmacht ausstatten. Diese tritt dann stellvertretend für den abwesenden Eigentümer auf der Versammlung auf.

Können Eigentümer Änderungen ohne Mehrheitsbeschluss vornehmen?

NEU seit 1. Jänner 2022 ist zudem, dass es mit Einführung der sogenannten Zustimmungsfiktion für bestimmte Vorhaben ausreicht, wenn Wohnungseigentümer die übrigen Eigentümer von dem Vorhaben in Kenntnis setzen und keiner der Miteigentümer aktiv innerhalb von zwei Monaten Widerspruch einlegt. Dies betrifft

• behindertengerechte Ausgestaltung einer privaten Wohnung oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• der Einbau von einbruchsicheren Türen
• der Einbau einer Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge, einer Fotovoltaikanlage und von Beschattungsvorrichtungen (etwa Beispiel Markisen, Außenjalousien oder Rollläden) wenn sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Gebäudes einfügen.

Grundsätzlich gilt:

• Für Änderungen in der eigenen Wohnung, etwa an Türen, müssen Eigentümer keine Erlaubnis von den Miteigentümern einholen.
• Betreffen die Vorhaben zwar Teile der eigenen Wohnung, verändern jedoch das Gesamtbild der Liegenschaft, wie etwa Fensterrahmen, müssen Eigentümer die Zustimmung der übrigen Parteien einholen.

Die Eigentümergemeinschaft kann als Vertreter einen Verwalter bestimmen. Dieser wird entweder unter den Eigentümern ausgewählt oder eine außenstehende Person beauftragt. Damit der Verwalter als juristische Person im Interesse der Eigentümer auftreten kann, erhält er von diesen eine Vollmacht.

Mit dem Einstellen eines Verwalters übertragen die Eigentümer diesem eine Reihe an organisatorischen Aufgaben. Pflege, juristische Vertretung und Finanzierung des Wohngebäudes und des dazugehörigen Grundstücks liegen nun in dessen Händen.

Über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann ein Verwalter selbst entscheiden, ohne vorher einen Be­schluss einzuholen. Die Eigentümer können jedoch bestimmen, dass etwa ab einer bestimmten Auftragssumme stets ein Mehr­heits­be­schluss der Ge­mein­schaft einzuholen ist. Unter Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung fallen u.a.:

• Erhaltung und Änderung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, die nicht über die Erhaltung hin­aus­gehen
• Die Behebung gravierender Schäden in einer Eigentumswohnung
• Die Bildung angemessener Rücklagen
• Das Aufnehmen von Darlehen zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen, die nicht regelmäßig anfallen
• Versicherung der Liegenschaft
• Erlassen und Änderung einer Hausordnung
• Vermietung und Kündigung allgemeiner Teile der Liegenschaft an Nicht-Wohn­ungs­eigen­tümer
• Erstellung und Aufbewahrung des Energieausweises

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung dürfen Verwalter nur nach vorherigem Beschluss der Wohn­ungs­eigen­tümer vornehmen. Maßnahmen der außerordentlichen Ver­walt­ung können teilweise mit Mehrheitsbeschluss, teilweise nur einstimmig beschlossen werden. Folgende Maßnahmen zählen u.a. zur außerordentlichen Ver­walt­ung:

• Über die Erhaltung hinausgehende Ver­änder­ung­en an allgemeinen Teilen der Liegen­schaft
• Erstellung der Betriebskostenabrechnung
• Kontrolle des Zustands des Gebäudes sowie die der Hausreinigung
• Überwachung der fristgerechten Zahlungen an externe Dienstleister und Behörden
• Anlage und Überwachung der Instandhaltungsrücklage

In einem Mehrparteienwohnhaus fallen „Betriebskosten“ für die allgemeinen Teile des Objekts an. Kosten, die für den Unterhalt der einzelnen Wohnung entstehen, gehören nicht dazu.
Zu diesen sogenannten „Aufwendungen“ oder auch „Bewirtschaftungskosten“ gehören u.a. Kosten für

• die Gebäudeversicherung
• die Grundsteuer,
• Honorar des Verwalters,
• Instandhaltungsrücklage
• sowie Stromkosten für Treppen- und Außenbeleuchtung.

Welchen Kostenanteil jeder Eigentümer zu tragen hat, hängt von den Eigentumsanteilen ab, die dieser besitzt. Auch hier gilt wieder: Je mehr Fläche ein Miteigentümer besitzt, desto höher ist sein Anteil an den Betriebskosten.

Die Betriebskostenabrechnung erfolgt jährlich und wird durch den Verwalter des Objektes aufgestellt. Er hat dafür zu sorgen, dass die Betriebskostenabrechnung den Eigentümern bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegt.

Während des Verkaufsprozesses einer Wohnung setzt eine Übergangsphase ein, die von einigen Unsicherheiten begleitet ist. Um Unstimmigkeiten unter den Eigentümern zu vermeiden, regelt auch hier das WEG, wie sich Verkäufer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verhalten haben. Als Mittler bei der Übergabe kann der Verwalter der Eigentümergemeinschaft auftreten. Ein guter Verwalter kennt alle Gesetzgrundlagen und achtet darauf, dass die Rechte der übrigen Eigentümer während des Besitzerwechsels nicht verletzt werden.

WICHTIG für Verkäufer und Käufer:

• Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft bleiben bestehen, wenn sie vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind. Dies kann etwa monatliche Beiträge zur Instandhaltungsrücklage betreffen, die nicht gezahlt wurden. In diesem Fall kann die Eigentümergemeinschaft auch nach Ausscheiden ihre Zahlungsansprüche geltend machen.
• Die Zahlungsverpflichtung des Verkäufers gilt nicht bei einer Jahresabrechnung, die nach seinem Ausscheiden beschlossen wurde. Gleiches gilt für Kosten und Lasten, für die kein Wirtschaftsplan mit einer Verpflichtung zur Vorauszahlung aufgestellt worden ist. Für Verbindlichkeiten aus der Eigentümergemeinschaft haften Verkäufer noch fünf weitere Jahre. Die Haftung ist auf den Anteil des ehemaligen Miteigentumsanteils beschränkt.
• Auf eine angesparte Instandhaltungsrücklage hat ein Verkäufer nach Austreten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Anspruch mehr. Der Anteil an der Rücklage bleibt im Besitz des Kollektivs und geht damit auf den neuen Besitzer über.

Neben dem WEG ist ein weiterer wichtiger Aspekt für einen reibungslosen Ablauf des Verkauf einer Eigentumswohnung durch einen professionellen und erfahrenen Immobilienmakler. Ein solcher kennt die Besonderheiten beim Wohnungsverkauf - und hat neben rechtlichen und finanziellen Aspekten auch um die persönlichen Ansprüche von Verkäufern, Käufern und Miteigentümern im Blick.

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung innerhalb Mehrparteienwohnhauses, gilt es vor allem zwischen den umlagefähigen Kosten und den selbst zu tragenden Kosten zu unterscheiden. Der Überblick über die wichtigsten Aspekte:

• Ausgaben für die Instandhaltungsrücklage sowie das Begleichen der Verwaltungskosten gehen auf das Konto der Eigentümer und können nicht auf den Mieter übertragen werden. Andere Kosten, die der Mieter persönlich verursacht und die nicht zum allgemeinen Teil der Liegenschaft gehören – wie Betriebskosten für Frisch- und Abwasser, Strom, Gas und Gebühren für die Müllabfuhr – ist der Mieter verantwortlich.
• Im Mietvertrag sollte hinsichtlich der umlagefähigen Nebenkosten derselbe Abrechnungsschlüssel vereinbart werden, der auch im Nutzwertgutachten steht.
• Im Allgemeinen muss der Vermieter die Vertragsklauseln, die der sogenannte „Wohnungseigentumsvertrag“ für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft festlegt, auch an seinen Mieter weitergeben. Dieser kann unter anderem die Haltung von Haustieren regeln.
• In der Regel müssen Eigentümer bzw. Verwalter den Mietern einen Energieausweis vorlegen, um über den Energieverbrauch aufzuklären. Ihn einzuholen ist die Pflicht des Verwalters.