Mieterhöhung: ein Praxisratgeber für Vermieter

Sie sind Vermieter einer Wohnimmobilie und möchten eine Mieterhöhung vornehmen? Mit der Inflation steigen auch die Wohnkosten. Diesem Umstand wird die Mietsicherungsklausel gerecht, die sich in vielen Mietverträgen in Österreich findet. Der Ratgeber informiert Sie über die aktuellen Richtwerte, erklärt Ihnen die Fristen und stellt Ihnen ein Muster für die Mieterhöhung zur Verfügung.

Damit der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen kann, muss der Mietvertrag bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu ist es erforderlich, dass der vermieterfreundliche Mietvertrag eine gültige Index- bzw. Wertsicherungsklausel enthält. Die Vereinbarung einer solchen Klausel ist bei mehreren Mietvertragsarten möglich. Dazu gehören vor dem 1.3.1994 abgeschlossene Kategoriemietverträge und nach dem 28.2.1994 abgeschlossene Richtwertmietverträge. Alternativ erlauben angemessene und freie Vereinbarungen über den Mietzins eine Mieterhöhung.

Bei der Formulierung der Wertsicherungsklausel sollten Sie als Vermieter darauf achten, dass diese transparent und nachvollziehbar ist.

Berücksichtigen Sie dabei folgende Punkte:

• Weisen Sie im Mietvertrag ausdrücklich darauf hin, dass dieser einer Wertsicherungsklausel unterliegt.
• Definieren Sie eindeutig, auf welchen Index sich die Klausel bezieht.
• Benennen Sie die Ausgangsbasis (Indexzahl).
• Geben Sie eindeutig an, in welchem Ausmaß sich die Miete erhöht.
• Weisen Sie darauf hin, ab welchem Termin die Mieterhöhung gilt und welche Fristen durch den Vermieter einzuhalten sind.

Falls Sie sich dabei nicht ganz sicher sind, lassen Sie die Klausel besser von einem Immobilienmakler für Vermietung oder von einem Rechtsanwalt prüfen.

Die Mietrichtwerte werden in Österreich alle zwei Jahre angehoben. Stichtag ist dabei der 1. April. Zuletzt erfolgte die Erhöhung im Jahr 2022.

Die Durchschnittsmiete inklusive Betriebskosten betrug im 3. Quartal 2023 laut Statistik Austria 9,50 Euro monatlich pro Quadratmeter und hat sich damit im Vergleich zum 2. Quartal erhöht. Im 2. Quartal 2023 wurden noch 9,30 Euro monatlich gezahlt. 

Seit dem 1. April 2023 gelten folgende Mietrichtwerte pro Quadratmeter:

• Vorarlberg: 10,25 Euro
• Salzburg: 9,22 Euro
• Steiermark: 9,21 Euro
• Tirol: 8,14 Euro
• Kärnten: 7,81 Euro
• Oberösterreich: 7,23 Euro
• Niederösterreich: 6,85 Euro
• Wien: 6,67 Euro
• Burgenland: 6,09 Euro

Durch das 2. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz änderte sich der zweijährige Turnus auf eine dreijährige Frequenz. Dadurch sollte die Inflation der Wohnkosten reduziert werden, um Mieter zu entlasten. Ein Großteil der Haushalte, die von dieser Regelung profitierten, sind in Wien anzufinden. Zwei Drittel aller Mietverträge, die mit einer Wertsicherungsklausel versehen sind, befinden sich in der österreichischen Hauptstadt. 

Die angegebenen Mietrichtwerte berücksichtigen keinerlei Zu- und Abschläge oder Ausstattungsmerkmale. Wenn Sie einen neuen Mietvertrag aufsetzen, müssen Sie diese Berechnung noch individuell für die jeweilige Mietwohnung vornehmen. Es ist ratsam, einen Experten für die Berechnung der Miete heranzuziehen, damit Sie schnell einen Mieter finden und Sie später nicht mit Rückzahlungen wegen zu hoher Miete konfrontiert sind. 

Wenn der Vermieter eine neue Heizung im Haus installiert oder anderweitige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, berechtigt das nicht unmittelbar zur Mieterhöhung.

Eine klar definierte Regelung hierzu trifft nur der § 18 MRG. Der Hauptmietzins lässt sich erhöhen, wenn die Kosten einer größeren Erhaltungsarbeit die Summe der Mietzinsreserven und Mietzinsabgänge der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre übersteigt. Und wenn die Kosten höher sind als die zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen während des Verteilungszeitraums. Lassen sich die Voraussetzungen des § 18 MRG erfüllen, so muss das Gericht die Anpassung des Mietzinses bewilligen.

Mieterhöhungen sind nicht möglich, wenn die Wohnung in die Ausstattungskategorie D fällt oder wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag mit einer Dauer von weniger als vier Jahren handelt. Wohnungen der Kategorie D sind solche Objekte, die über keine Wasserentnahmestelle oder keine Toilette im Inneren verfügen.

Nach einer umfangreichen Modernisierung haben Sie bessere Chancen auf eine höhere Miete bei der Neuvermietung. Da sich die Ausstattung durch die Sanierung unter Umständen verbessert, können Sie bei Neuverträgen auch einen besseren Mietzins verlangen.

Wenn Sie die Miete anheben möchten, müssen Sie Ihr Erhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich bis spätestens 14 Tage vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung zustellen. Als Fälligkeitstermin gilt seit 2013 der 5. eines jeden Monats. Erfolgt die Anpassung der Mietrechtwerte zum 1. April, können Sie den Mietzins für den darauffolgenden Monat erstmalig erhöhen. Das Erhöhungsschreiben dürfen Sie nicht schon am 1. April absenden, sondern müssen bis zum nächsten Tag warten. Die nächste Miete wird nach der Regelung zum 5. Mai fällig, demnach muss das Schreiben beim Mieter bis 21. April eingegangen sein. Versäumen Sie diese Frist, gilt die Mieterhöhung erst ab dem nächsten Monat. Rückwirkend kann die Miete nicht erhöht werden.

Enthält der Mietvertrag eine angemessene oder freie Mietvereinbarung, richten sich die Voraussetzungen und Fristen nach dieser Klausel. Unterliegt der Mietvertrag nicht dem Anwendungsbereich des MRG, können die Erhöhungsbeträge abhängig von der Vereinbarung bis zu drei Jahre nachverrechnet werden.

Sollte Ihr Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sein und Einspruch erheben, können Sie sich an eine Schlichtungsstelle wenden. Die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten prüft, ob die Mieterhöhung rechtmäßig erfolgt ist. Falls es erforderlich ist, lädt die Schlichtungsstelle den Vermieter und den Mieter zu einer mündlichen Schlichtungsverhandlung. Sollte die Schlichtungsstelle über die Angelegenheit nicht innerhalb von drei Monaten entscheiden, können Sie einen Antrag auf ein Verfahren beim Bezirksgericht stellen. Das Bezirksgericht ist ebenfalls zuständig, falls es in Ihrer Stadt keine Schlichtungsstelle gibt.

Das Mieterhöhungsverlangen muss vom Vermieter schriftlich gestellt werden und rechtzeitig beim Mieter eingehen.

Dieses Schreiben lässt sich für Mietverträge verwenden, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen und eine Wertsicherungsklausel enthalten. Die Vorlage macht den Mieter darauf aufmerksam, dass der Verbraucherpreisindex vom Justizministerium zum genannten Datum angepasst wurde. Die neuen Richtwerte für den Mietzins sind dem Brief an den Mieter als Anlage beizufügen. Der Mieter wird darüber informiert, welcher monatliche Mietzins ab dem nächsten Monat zu zahlen ist und welcher prozentualen Erhöhung diese Anpassung entspricht. Zudem ist festzulegen, ab wann die Mieterhöhung gilt.

Mit dem kostenlosen Download stellen wir Ihnen an dieser Stelle ein Musterschreiben zur Mieterhöhung zur Verfügung: