Wohnung vermieten: hilfreiche Praxis-Tipps für Vermieter

Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Wohnung zu vermieten? Lesen Sie hier, worauf es bei der Vermietung ankommt, welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter haben und welche Folgen das Bestellerprinzip hat.

Wenn Sie Ihre Wohnung privat vermieten möchten, brauchen Sie dafür das nötige Fachwissen und vor allem Zeit. Für die Vermietung, die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die Buchhaltung sowie die Organisation von Reparaturarbeiten und andere Aufgaben kommen jeden Monat so einige Arbeitsstunden zusammen. Die Vermietung einer Wohnung ist außerdem eine langfristige Entscheidung. Mietverträge unterliegen dem Kündigungsschutz und lassen sich nur aus wichtigen Gründen beenden, wie beispielsweise wegen Eigenbedarfs (Eigenbedarfskündigung) oder aufgrund von Mietrückständen. Ist der Verkauf der Wohnung geplant, wirkt sich die Vermietung möglicherweise nachteilig auf die Vermarktung aus. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Mietrendite. Ob sich die vermietete Wohnung für Sie tatsächlich auszahlt, können Sie schnell anhand der Renditekalkulation herausfinden.

Bei der Vermietung müssen Sie sich gegebenenfalls an den Bestimmungen des §16 MRG (Mietrechtsgesetz) halten und sich am ortsüblichen Mietzins orientieren. Ob Sie an Höchstgrenzen gebunden sind, richtet sich nach dem jeweiligen Gebäude. Die Bestimmungen zum Mietzins gemäß MRG gelten nur für:

• Wohnungen in Mietwohnungshäusern mit einer Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953
• Eigentumswohnungen in Altbauten mit einer Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945
• Neubauten, die mit Förderungsmitteln nach dem 30. Juni 1953 gebaut wurden

Für Wohnungen in neueren Gebäuden bzw. nicht geförderte Eigentumswohnungen gelten nur Teilbereiche des MRG. Demnach können Sie den Mietzins für solche Objekte nach freiem Ermessen festlegen.

In der Praxis wird meist der Richtwertmietzins mit den jeweiligen Zu- und Abschlägen ermittelt. Für Wohnungen in der Stadt Wien können Sie die Berechnung hier vornehmen.

Bei der Vermietung einer Immobilie in Österreich sind Sie an das MRG (Mietrechtsgesetz) gebunden. Dennoch gibt es gewisse Vereinbarungen, die Vermieter in den Vertrag aufnehmen sollten:

• Soll der Mietvertrag unbefristet sein oder auf Zeit abgeschlossen werden?
• Möchten Sie die Haltung von Haustieren erlauben?
• Welche Reparaturarbeiten muss der Mieter vornehmen?

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Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, ist die Auswahl des richtigen Mieters besonders wichtig. Um sich vor Mietnomaden zu schützen und einen solventen Mieter zu finden, ist die Beauftragung eines Maklerbüros empfehlenswert.

Grundsätzliche Vorteile der Beauftragung von Maklern:

• Ermittlung eines optimalen Mietpreises für Ihre Wohnung
• professionelle Präsentation Ihrer Immobilie
• Durchführung von Besichtigungen
• sorgfältige Mieterauswahl durch Bonitätsprüfung
• Erstellung eines Mietvertrags abgestimmt auf Ihren Bedarf
• Wohnungsübergabe inklusive anfallender Verwaltungsaufgaben

Welche Folgen hat das Bestellerprinzip für Vermieter:

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich bei der Vermietung das Bestellerprinzip. Das heißt: Wer Makler als erster beauftragt, hat die Maklergebühren zu zahlen. Weil in der Regel die Vermieter Erstauftraggeber sind, haben sie seit Mitte 2023 überwiegend die Courtage zu zahlen. Die Tätigkeit als Doppelmakler mit einer Aufteilung der Provision unter beiden Parteien ist nicht mehr möglich. Ebenfalls nicht, dass Vermieter den Makler zwar beauftragen, die Mieter diesen jedoch bezahlen. Zwar können grundsätzlich auch Mieter die Maklerprovision vollständig übernehmen, jedoch sind daran einige Bedingungen geknüpft.

Voraussetzungen, dass Mieter die Maklerprovision seit Mitte 2023 bezahlen:

• Makler müssen vom Mieter einen Suchauftrag für eine Mietwohnung erhalten und eine Vermittlungsprovision schriftlich vereinbart haben.
• Die auf den Mieter-Suchauftrag hin vermittelte Wohnung darf dem Makler nicht zuvor bereits vom Vermieter zur Vermittlung in Auftrag gegeben worden sein.
• Auf einen Suchauftrag hin vom Makler vermittelte Wohnungen dürfen nicht zuvor bereits per Inserat, Aushängen oder auf Websites vermarktet worden sein. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass die Maklerprovision auf Mieter „abgewälzt“ wird.
• Aus dem gleichen Grund dürfen Makler nicht gleichzeitig für die Hausverwaltung verantwortlich sein.
• Auch dürfen Vermieter nicht an dem Unternehmen eines Maklers beteiligt sein oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben können.

Üblicherweise finden sich in Wohnungsanzeigen die Informationen zur Zimmeranzahl, zur Wohnfläche sowie zum Mietzins, zu den Betriebskosten und Heizkosten sowie zur Kaution. Bei der Vermietung von Wohnungen sind in Österreich im Exposé außerdem weitere Angaben zu machen. Obligatorisch sind die Daten aus dem Energieausweis der Immobilie. Auch muss der Immobilienmakler angeben, welche Maklerprovision für den Mieter bei der Vertragsunterzeichnung anfällt.

Die Berechnung der Wohnfläche der Wohnung erfolgt anhand der Bestimmungen gemäß MRG / WEG igF. Die Wohnnutzfläche entspricht demnach der baulich in sich abgeschlossenen Wohneinheit. Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Vorräume und Kellerabteile gehören nicht dazu. Loggien und Wintergärten sind Teil der Wohnnutzfläche, Freiflächen wie Balkone oder Terrassen jedoch nicht.

Die Besichtigung selbst durchzuführen kann für Sie eine gute Möglichkeit sein, Ihre künftigen Mieter persönlich kennenzulernen. Lassen Sie sich die Namen und Kontaktdaten aller Interessenten vor der Besichtigung geben. Ob Sie Einzeltermine oder Gruppenbesichtigungen zu festgelegten Zeiten durchführen, richtet sich nach der Vermietungslage und Ihren Vorlieben.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Kaum ein anderer Grundsatz lässt sich wohl besser auf die Vermietung anwenden. Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie den künftigen Mieter einer gründlichen Prüfung unterziehen. Dazu gehören:

• die Einholung einer Mieterselbstauskunft zur Bonitätsprüfung
• Kopien der Lichtbildausweise
• Gehaltsinformationen und Bestätigung durch den Arbeitgeber

Unerfahrene Vermieter profitieren von den Leistungen eines Maklers. Der Makler für Vermietung unterstützt Sie dabei, den idealen Mieter für Ihre Wohnung zu finden.

Sobald Sie die Wohnungsschlüssel dem neuen Mieter übergeben, darf dieser einziehen und die Wohnung nutzen. Daher sollte die Übergabe erst erfolgen, wenn der erste Monatszins und die Kaution bezahlt sind. Fertigen Sie außerdem ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen an und dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos.

Auf Ihre Mieteinnahmen fallen Einkommensteuer und gegebenenfalls auch Umsatzsteuer an. Informieren Sie sich hier im Detail über Ihre Steuerpflichten und erfahren Sie, wie Sie Mieteinnahmen versteuern müssen.

Mietverträge, die dem MRG unterliegen, lassen sich nur bei wichtigen Gründen kündigen. Dazu gehören die Eigenbedarfskündigung und die Kündigung des Mieters bei Zahlungsverzug. Holen Sie sich Rat bei Ihrem Rechtsanwalt oder bei der Hausverwaltung und lassen Sie die Rechtslage klären.

Gemäß §30 MRG sind unter anderem folgende Kündigungsgründe zulässig:

• Wenn der Mieter trotz Mahnung mindestens acht Tage mit seiner Miete im Rückstand ist.
• Wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt oder sich grob ungehörig gegenüber anderen Mietern im Haus verhält.
• Wenn der Mieter die Wohnung an einen Dritten überlassen hat und sie in naher Zeit nicht selbst dringend benötigt.
• Wenn der Mieter die Wohnung nicht selbst regelmäßig bewohnt.
• Wenn der Vermieter die Wohnung selbst dringend benötigt und Eigenbedarf anmeldet.
• Wenn das Mietshaus abgerissen oder umgebaut werden soll.

Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung fasst die wichtigsten Infos für die Vermietung einer Wohnung zusammen:

1. Schützen Sie sich vor Mietnomaden, fordern Sie vom Mieter eine Selbstauskunft an und führen Sie eine Bonitätsprüfung durch.
2. Setzen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag auf und nehmen Sie alle erforderlichen Klauseln in den Vertrag auf.
3. Vereinbaren Sie im Mietvertrag eine Kaution und geben Sie die Schlüssel erst nach Zahlungseingang heraus.
4. Dokumentieren Sie die Übergabe der Wohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll und halten Sie alle vereinbarten Punkte fest. Erhalten Sie hier weitere Tipps & Muster für die Wohnungsübergabe.